коммерческая недвижимость
Москва

Проект расположен в шаговой доступности от станций МЦД и метро «Дмитровская», что обеспечивает прямую связанность с центром, Савеловским деловым районом и ключевыми городскими магистралями.

Архитектурная концепция предусматривает панорамное остекление, гибкие офисные форматы и насыщенную инфраструктуру для резидентов: просторные лобби, зоны неформальных встреч, точки питания и благоустроенную территорию.

Высокий уровень инженерных решений обеспечивает стабильный рабочий климат, энергоэффективность и комфорт в длительной эксплуатации.

Окружение Дмитровского и Савёловского районов развивается за счёт крупных жилых и коммерческих проектов, переноса производств и формирования нового бизнес-ландшафта. Это укрепляет спрос на качественные офисные площади класса А и поддерживает прогнозируемый рост стоимости и арендного потенциала.

Инвестиционный потенциал:
Cap rate 11-15% годовых
Простая окупаемость - 8 лет

Инвестиционные показатели:

Горизонт: 5 лет
Индексация аренды: 5% ежегодно
Рост стоимости объекта: 5% ежегодно
Ставка дисконтирования: 18%
Ставка реинвестирования: 12%

Сценарий 1. Арендная ставка 5 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 8 160 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 12,8%
• Простая окупаемость: более 5 лет (за 5 лет аренда не покрывает цену)
• NPV (5 лет): +0,9 млн ₽
• MIRR: 17,2%

Сценарий 2. Арендная ставка 6 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 9 792 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 15,4%
• Простая окупаемость: более 5 лет
• NPV (5 лет): +6,8 млн ₽
• MIRR: 19,1%

Сценарий 3. Арендная ставка 7 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 11 424 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 17,9%
• Простая окупаемость: 4,8 года
• NPV (5 лет): +12,6 млн ₽
• MIRR: 20,9%

Ключевые выводы

• При ставке 5 000 ₽/м²/мес – доходность ниже рынка, NPV минимален, MIRR ниже ставки дисконтирования.
• При ставке 6 000 ₽/м²/мес – NPV положительный, но MIRR всё ещё ниже 18%.
• При ставке 7 000 ₽/м²/мес – объект становится инвестиционно привлекательным: высокий положительный NPV, MIRR > 20%, окупаемость менее 5 лет.

Рекомендация: целевая арендная ставка – 7 000 ₽/м²/мес соответствует рыночным показателям 2026 года. При таком уровне доходности объект обеспечивает хороший запас прочности и защиту от рыночных колебаний.

Инвестиционные показатели:

Горизонт: 5 лет
Индексация аренды: 5% ежегодно
Рост стоимости объекта: 5% ежегодно
Ставка дисконтирования: 18%
Ставка реинвестирования: 12%

Сценарий 1. Арендная ставка 4 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 18 432 000 ₽
• Cash‑on‑Cash (доходность на свой капитал): 10,4%
• Простая окупаемость (среднегодовой NOI): 8,7 лет
• NPV (5 лет, с продажей): –15,8 млн ₽
• MIRR (реалистичная доходность): 14,8%

Сценарий 2. Арендная ставка 5 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 23 040 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 13,0%
• Простая окупаемость: 7,0 лет
• NPV: –0,1 млн ₽ (практически нулевой)
• MIRR: 16,8%

Сценарий 3. Арендная ставка 6 000 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 27 648 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 15,6%
• Простая окупаемость: 5,8 лет
• NPV: +15,5 млн ₽
• MIRR: 18,7% (выше ставки дисконтирования)

Ключевые выводы

• При ставке 4 000 ₽/м²/мес – доходность ниже рыночной, NPV отрицательный, MIRR ниже 18%. Объект не рекомендуется для инвестиций.
• При ставке 5 000 ₽/м²/мес – NPV около нуля, доходность на уровне депозита. Требуется точная проверка рыночных ставок.
• При ставке 6 000 ₽/м²/мес (соответствует рыночным показателям 2026) – объект становится инвестиционно привлекательным: положительный NPV, MIRR > 18%, окупаемость менее 6 лет. Рекомендуемая ставка аренды – от 6 000 ₽/м²/мес.

Инвестиционные показатели:

Горизонт: 5 лет
Индексация аренды: 5% ежегодно
Рост стоимости объекта: 5% ежегодно
Ставка дисконтирования: 18%
Ставка реинвестирования: 12%

Сценарий 1. Арендная ставка 4 500 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 41 580 000 ₽
• Cash‑on‑Cash (доходность на свой капитал): 11,4%
• Простая окупаемость (по среднему NOI с учётом роста): 8,5 лет
• NPV (5 лет, с продажей): –28,5 млн ₽
• MIRR (реалистичная доходность): 14,6%

Сценарий 2. Арендная ставка 5 500 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 50 820 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 13,9%
• Простая окупаемость: 7,0 лет
• NPV: –4,2 млн ₽ (близок к нулю)
• MIRR: 16,8%

Сценарий 3. Арендная ставка 6 500 ₽/м²/мес

• Годовой арендный доход (NOI): 60 060 000 ₽
• Cash‑on‑Cash: 16,5%
• Простая окупаемость: 6,0 лет
• NPV: +20,1 млн ₽
• MIRR: 18,9% (выше ставки дисконтирования)

Ключевые выводы

• При ставке 4 500 ₽/м²/мес – доходность ниже рынка, NPV отрицательный, MIRR ниже 18%. Объект не рекомендуется для инвестиций.
• При ставке 5 500 ₽/м²/мес – NPV около нуля, доходность близка к депозиту.
• При ставке 6 500 ₽/м²/мес – объект становится инвестиционно привлекательным: положительный NPV, MIRR > 18%, окупаемость 6 лет. Рекомендуемая ставка аренды – от 6 500 ₽/м²/мес.