остров Бали
яркий мир инвестиций
Каталог
о.Бали - райский уголок с активно растущим туристическим потоком и рынком недвижимости
За счет капитализации и рентного дохода ежегодно приносит 15-20% ROI
Однако...из всей массы предложений на острове внимания достойны единицы:
За счет капитализации и рентного дохода ежегодно приносит 15-20% ROI
Однако...из всей массы предложений на острове внимания достойны единицы:
юридические и инвестиционные реалии Бали для русскоязычного покупателя
1. Право собственности (Hak Milik vs Hak Pakai)
Иностранцы не могут владеть землей на праве «Hak Milik» (полное право собственности). Надежный вариант для вас — Leasehold долгосрочная аренда (15-30 лет) или право пользования «Hak Pakai», которое регистрируется в кадастре, но защищает ваши вложения.
2. Главный налог при покупке (BPHTB)
При оформлении права собственности (Hak Pakai) покупатель платит 5% от суммы сделки. При покупке долгосрочной аренды (Leasehold) этот налог обычно не взимается.
3. Рост капитализации (30-50% за 3-5 лет)
С 2019 по 2026 год цены на качественные объекты в локациях Чангу, Букит, Убуд и Санур выросли в 1,5-2 раза. Перепродажа контракта аренды — легальный способ заработка, но готовьтесь к комиссии агентству (3-5%) и налогу на прирост капитала.
4. Сезонность аренды
Высокий сезон (июль–сентябрь) и пиковый (декабрь–январь) приносят до 70% годового дохода. В низкий сезон (февраль–апрель, октябрь) загрузка может падать до 20-30%. Учитывайте это в бизнес-плане.
5. Налог при сдаче в аренду «съедает» до 30% выручки
Вы обязаны платить 10% местного гостиничного налога (PHR) + подоходный налог (до 20% для нерезидентов). Но есть нюанс...
6. Закон о строительстве (IMB/PBG)
Без разрешения на строительство PBG здание могут снести по решению суда. Покупка объекта строящегося без PBG — самая частая ошибка, которая обнуляет инвестиции.
7. Диверсификация: Аренда vs Перепродажа
Участок с видом на рисовые поля может потерять ценность, если сосед построит клуб. Ликвиднее всего виллы с готовым потоком гостей (окупаемость ~8-12 лет). «Пустая» земля продается годами.
8. Лимиты ипотеки (KPA)
Банки Индонезии дают ипотеку только резидентам (KITAS/KITAP) и то лишь на 50-70% суммы под 8-12% годовых в рупиях. Большинство иностранцев покупают недвижимость на Бали за «живые» деньги.
9. Выход из инвестиций (Exit strategy)
Пропишите пункт о выкупе права аренды продавцом обратно через 10-15 лет или возможность передачи договора третьей стороне (оговорено в контракте). Без этого пункта вы не сможете вернуть тело инвестиции.
10. Юридическая due diligence
Перед покупкой проверьте «зонирование» по карте RTRW. Если участок отмечен как «зеленая зона» (зеленый пояс) или «благоразумный», строить там жилье запрещено. За получение фиктивного PBG грозит уголовная ответственность.
Указанные риски стандартны для Бали и решаемы
1. Право собственности (Hak Milik vs Hak Pakai)
Иностранцы не могут владеть землей на праве «Hak Milik» (полное право собственности). Надежный вариант для вас — Leasehold долгосрочная аренда (15-30 лет) или право пользования «Hak Pakai», которое регистрируется в кадастре, но защищает ваши вложения.
2. Главный налог при покупке (BPHTB)
При оформлении права собственности (Hak Pakai) покупатель платит 5% от суммы сделки. При покупке долгосрочной аренды (Leasehold) этот налог обычно не взимается.
3. Рост капитализации (30-50% за 3-5 лет)
С 2019 по 2026 год цены на качественные объекты в локациях Чангу, Букит, Убуд и Санур выросли в 1,5-2 раза. Перепродажа контракта аренды — легальный способ заработка, но готовьтесь к комиссии агентству (3-5%) и налогу на прирост капитала.
4. Сезонность аренды
Высокий сезон (июль–сентябрь) и пиковый (декабрь–январь) приносят до 70% годового дохода. В низкий сезон (февраль–апрель, октябрь) загрузка может падать до 20-30%. Учитывайте это в бизнес-плане.
5. Налог при сдаче в аренду «съедает» до 30% выручки
Вы обязаны платить 10% местного гостиничного налога (PHR) + подоходный налог (до 20% для нерезидентов). Но есть нюанс...
6. Закон о строительстве (IMB/PBG)
Без разрешения на строительство PBG здание могут снести по решению суда. Покупка объекта строящегося без PBG — самая частая ошибка, которая обнуляет инвестиции.
7. Диверсификация: Аренда vs Перепродажа
Участок с видом на рисовые поля может потерять ценность, если сосед построит клуб. Ликвиднее всего виллы с готовым потоком гостей (окупаемость ~8-12 лет). «Пустая» земля продается годами.
8. Лимиты ипотеки (KPA)
Банки Индонезии дают ипотеку только резидентам (KITAS/KITAP) и то лишь на 50-70% суммы под 8-12% годовых в рупиях. Большинство иностранцев покупают недвижимость на Бали за «живые» деньги.
9. Выход из инвестиций (Exit strategy)
Пропишите пункт о выкупе права аренды продавцом обратно через 10-15 лет или возможность передачи договора третьей стороне (оговорено в контракте). Без этого пункта вы не сможете вернуть тело инвестиции.
10. Юридическая due diligence
Перед покупкой проверьте «зонирование» по карте RTRW. Если участок отмечен как «зеленая зона» (зеленый пояс) или «благоразумный», строить там жилье запрещено. За получение фиктивного PBG грозит уголовная ответственность.
Указанные риски стандартны для Бали и решаемы
Online консультация
обзор рынка недвижимости о.Бали
Нажимая на кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
AURA welness resort
от $75 000
Локация:
Убуд - центр welness туризма о.Бали
Концепция: welness living - одно из самых популярных туристических направлений
Предмет:
Отельные номера и Виллы
Экономика:
вход от $75К
рентный доход 9-16%
капитализация к вводу в эксплуатацию 50%
Сделка:
дистанционно
Due diligence:
по запросу
PBG получен
Убуд - центр welness туризма о.Бали
Концепция: welness living - одно из самых популярных туристических направлений
Предмет:
Отельные номера и Виллы
Экономика:
вход от $75К
рентный доход 9-16%
капитализация к вводу в эксплуатацию 50%
Сделка:
дистанционно
Due diligence:
по запросу
PBG получен
назад
Бесплатная online консультация
обзор рынка Бали
налоги / формы расчетов
Нажимая на кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
