_остров Бали

Почему Бали

Ключевые цифры:

• В 2025 году остров принял 6,94–7,05 миллиона иностранных туристов, что на 9,72–11% больше, чем в 2024 году
• Реальный рост капитала «зашит» в стройку - разница между пресейлом и готовым объектом достигает 30% 
• Количество зарегистрированных отелей на Бали: 378. Количество объектов на Airbnb: ~16 000 
• Квадратный метр на Бали стоит в 2 раза дешевле, чем в Сочи 

Кто выбирает Бали: инвесторы, цифровые кочевники, семьи, пенсионеры

Цели: сохранение капитала, доходность, релокация 

Индонезия остаётся привлекательной для покупателей второго дома. Сезон здесь круглогодичный, сервисы хорошо развиты, перелёты налажены, а в следующем году начинают строить второй аэропорт. Виза - не проблема 

Формы владения недвижимостью в Индонезии

Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в полную собственность (Freehold) - это закреплено Аграрным законом 1960 года и доступно только гражданам Индонезии 

Для иностранцев доступны три легальные формы владения:

Leasehold (Hak Sewa) - долгосрочная аренда

Наиболее распространённый вариант для частных инвесторов

Срок: 25–30 лет с возможностью продления .

Преимущества:

• Не требуется ВНЖ (KITAS)
• Можно строить, ремонтировать, сдавать в аренду
• Права аренды можно продать или передать

Нюансы:

• Срок аренды начинается с момента передачи объекта
• Важно прописывать в договоре условия продления

Hak Pakai (право пользования)

Официально зарегистрированное в Национальном земельном агентстве (BPN) право пользования

Срок: до 80 лет совокупно 

Требования:

• Наличие действующего ВНЖ (KITAS или KITAP) - с 2023 года для проведения сделки достаточно паспорта 
• Ограничения: только для личного проживания (не для коммерческой аренды)
• Максимальный размер участка: 2 000 кв. м
• Минимальная стоимость: виллы - от $296 тыс., квартиры - от $120 тыс.

PT PMA + Hak Guna Bangunan (право застройки)

Для инвесторов, желающих получить максимальный контроль и коммерческую гибкость

Что даёт:

• Полное коммерческое использование (отели, виллы под сдачу, рестораны)
• Срок HGB: 30 лет с продлением до 80 лет

Требования:

• Минимальный общий объём инвестиций: ~$700 000
• Минимальный оплаченный уставной капитал: ~$250 000
• Ежегодные юридические и бухгалтерские расходы: $1 500–3 000

Внимание: Схема «номинального владельца» (когда земля оформлена на гражданина Индонезии за ваш счёт) - незаконна и активно преследуется властями

Налоги и сборы при покупке

Налог на переход собственности (BPHTB)
Ставка: 5% от стоимости объекта (для Hak Pakai). При покупке в Leasehold этот налог не платится 

НДС (PPN) - для первичного рынка
Ставка: 11% от цены объекта 

Услуги нотариуса
Обычно около 1% от суммы сделки 

Ежегодный налог на владение (PBB)
Диапазон: 0.03% – 0.3% от кадастровой стоимости

Налог на доход от аренды (PPh) для нерезидентов
Фиксированная ставка 20% от валового дохода (если нет PT PMA)

Гостиничный налог (PHR) - при посуточной сдаче
Ставка: 10% от выручки 

Изменения в 2026 году

Система OSS/KKPR - проверка зонирования обязательна
Правительство Индонезии использует цифровую систему OSS (Online Single Submission) для всех заявок на строительство и землепользование.

Обязательная проверка соответствия пространственного использования (KKPR) стала юридическим требованием .
Важно: Если участок зонирован как «зелёная зона» (сельхозназначение), строить там жильё или виллу запрещено - это самая частая и дорогостоящая ошибка покупателей в 2025–2026 годах .

Ужесточение контроля за арендой
Власти Бали начали «зачистку» рынка нелегальной аренды. С 31 марта 2026 года все объекты на онлайн-платформах должны быть оформлены по правилам. Иначе объявления уберут из Airbnb, Booking и других сервисов 

Актуальные данные на 2026 год:

• Количество нелегальных вилл, выходящих с рынка, растёт
• Операторы, годами работавшие без лицензий, получают штрафы 
• Средняя заполняемость упала с 66% (2025) до прогнозируемых 56% (2026) 
• Средний тариф (ADR) снизился с $427 до $384 (-10%) 

Причина: с 2022 по 2025 год количество объектов на Airbnb выросло на 162%, и большинство из них - одинаковые «белые коробки» без конкурентного преимущества .

Цены и локации (2026)

Цены

• Студии от $60 000 
• Виллы с бассейном в Чангу или Убуде: $150 000–250 000 
• Премиум-виллы с видом на океан: $300 000 – $1 000 000 
• Стоимость за кв. м: $1 700 – $3 500 

Локации для инвестиций

Букит (Bukit) - лидер по загрузке и росту цен

• За 5 лет рост земли на 300–700% 
• Рекомендуемый формат: 2–3 спальни
• Для: чистых инвестиций

Чангу (Canggu) - перегрет

• Более 360 активных объектов. Вход высокий, новых проектов почти нет 
• Риски: снижение маржинальности в сегменте 1-спальных вилл
• Проблемы с инфраструктурой: время в пути 45 минут на 2 км 

Санур (Sanur) - потенциал роста

• Потенциал роста цены 15–20% в год 
• Платёжеспособные туристы, длительные бронирования
• Для: инвесторов «в долгую»

Убуд (Ubud) - нишевый статус с высоким ростом

• Рынок менее насыщен, чем Чангу 
• Самый высокий рост RevPAR (+5,6%) среди всех районов Бали 
• Востребованы крупные объекты (4–5 спален) с акцентом на экологичность 
• Гости остаются 5–10 ночей (против 3–5 на побережье) 
• Для: лайфстайл + стабильный доход

Семиньяк (Seminyak) - рынок перенасыщен

• Покупать только с уникальной ценой входа 

Доходность и окупаемость (реалистичные цифры)

Застройщики обещают до 20% годовых, но на практике чистая прибыль редко превышает 8–14% после вычета всех расходов .


Важно: доходность зависит от локации. В Убуде и Буките показатели выше среднего 

Капитализация на пресейле: 15–30% за период строительства 

Процесс покупки (пошагово)

1. Определение цели и бюджета
2. Выбор локации и формата (Leasehold / Hak Pakai / PT PMA)
3. Проверка зонирования через систему OSS/KKPR - обязательный этап 
4. Юридическая проверка (Due Diligence):

• Наличие разрешения PBG
• Опыт застройщика
• Условия продления аренды
• Реальная финансовая модель

1. Внесение депозита (обычно 10–30%)
2. Заключение контракта с застройщиком
3. Выплаты по графику (рассрочка 12–18 месяцев)
4. Оформление в Земельном департаменте (BPN)
5. Регистрация объекта в системе OSS (для коммерческой аренды)
6. Получение документов и ключей

Важно: сделки часто проходят дистанционно

Риски (честно)


Новая реальность 2026 года: рынок вилл на Бали проходит через естественный отбор. Проекты без чёткой юридической базы и конкурентного преимущества не выживают 

Преимущество дохода в долларах

Арендные платежи поступают в долларах. Это исключает риск обесценивания рубля и сохраняет покупательную способность капитала. При ослаблении рубля долларовый доход в пересчёте растёт, обеспечивая реальную защиту сбережений

Почему стоит работать с нами

Что у нас есть:

• Локальная экспертиза с прямыми контактами застройщиков
• Доступ к пресейлу и закрытым пулам лучших лотов
• Понимание вторичного рынка: что купить сейчас, чтобы продать через 3–5 лет
• Инсайдерская информация о проектах на стадии планирования

Что даём клиенту:

• Реальная рентная доходность: 8–14% годовых в долларах
• Реальная капитализация на пресейле: 15–30% за период строительства
• Юридическая чистота: полный due diligence и прозрачность

Кому это подходит:

• Консервативным инвесторам - сохранение капитала в долларах
• Тем, кто хочет временно проживать на Бали, а остальное время сдавать
• Тем, кто диверсифицирует портфель за пределами России

Результат: качественный продукт с понятными цифрами, юридической защитой и прогнозируемым доходом.